Langkah Demi Langkah Membeli Rumah Second / Subsale
1. Pastikan Harga Rumah Sesuai Dengan Bajet Bulanan.
Sebelum anda mencari rumah, perkara utama yang paling penting adalah lihat poket anda dan seterusnya membuat kiraan tahap kemampuan anda untuk membayar komitmen pinjaman bulanan. Bagaimana anda hendak mengetahui berapa pinjaman bulanan adalah dengan membuat kiraan pinjaman perumahan di website bank-bank atau website atas talian atau boleh juga menggunakan aplikasi phone. Anda cuma perlu taip home loan calculator, kemudian akan keluar beberapa website bank dan juga website pihak ketiga yang menyediakan kalkulator kiraan bulanan pinjaman perumahan.
2. Membuat Kiraan Debt Service Ratio (DSR) agar Tidak Lebih Dari Sepatutnya.
Debt Service Ratio ialah nisbah khidmat hutang yang dibenarkan oleh pihak bank. Sebagai langkah awal, adalah baik anda memilih rumah dengan harga yang sesuai dengan pendapatan anda. Sekurang-kurangnya, bila anda pergi tengok rumah nanti dan berminat dengan rumah berkenaan, boleh terus booking sebab anda yakin pinjaman anda boleh lulus.
Jadual sebelah adalah panduan untuk anda mengira kadar nisbah hutang anda mengikut gaji. Setiap bank adalah berbeza-beza kadar DSR.
3. Membuat Carian Rumah di medium pengiklanan Dan Temujanji Dengan Ejen Hartanah.
Ada pelbagai website hartanah atas talian yang anda boleh layari di atas talian. Kebiasaannya ramai pembeli rumah mencari di Mudah.my, iProperty, PropertyGuru, Houzez, GuruHartanah dan pelbagai lagi website atas talian.
Setelah anda berkenaan dengan iklan tersebut, boleh hubungi ejen hartanah berkenaan untuk urusan temujanji melihat rumah berkenaan.
4. Sesi Melihat Rumah Yang Hendak di beli.
Apabila anda melihat rumah second untuk dibeli, anda kena bersedia dengan anggaran kos untuk memperbaiki rumah yang anda beli. Kebiasaannya tuan rumah tidak memperbaiki rumah yang hendak dia jual. Anda sekiranya setuju untuk membeli perlu beli as is where is basis atau dalam bahasa melayu seperti mana asasnya. Anda perlu bersedia dengan soalan-soalan berkaitan segala kerosakkan yang ada pada rumah tersebut. Ini bertujuan supaya anda dapat membuat anggaran bajet untuk baikinya sekiranya meneruskan pembelian rumah berkenaan.
Antara kerosakkan yang perlu anda tahu sebagai contoh adalah kebocoran paip, kerosakkan pendawaian, anai-anai, bahagian bumbung yang bocor, paip sinki dan kumbahan adakah bermasalah, ubahsuai yang dilakukan adakah mempunyai permit dari majlis dan pelbagai lagi soalan yang dirasa perlu.
5. Menandatangani booking form (Agreement to purchase) dan membuat bayaran booking.
Setelah anda puas hati dengan rumah yang anda lihat dan berkenan untuk membelinya, bolehlah anda meneruskan langkah seterusnya dengan menandatangi booking form serta membuat bayaran booking. Bayaran booking ini hendaklah dibuat ke atas nama agensi ejen hartanah berkenaan. Elakkan membuat bayaran secara tunai, kerana dengan membuat bayaran secara online anda mempunyai resit bayaran online yang menunjukkan booking telah dibuat dan ianya lebih selamat untuk anda sebagai pembeli.
6. Sediakan dokumen pinjaman.
Kebiasaannya apabila anda menggunakan khidmat ejen hartanah, mereka akan menguruskan segala urusan jual beli dari awal sehingga akhir. Begitu juga dengan membantu anda untuk membuat pinjaman.
Anda sebagai pembeli hanya perlu menyediakan dokumen pinjaman untuk diserah kepada pihak ejen. Ejen hartanah tersebut akan menghantar permohonan kepada bank yang sesuai dengan profil kewangan anda.
7. Menandatangi Surat Tawaran Pinjaman Bank.
Setelah beberapa hari ejen hartanah anda atau anda sendiri menghantar permohonan ke Bank, pihak Bank akan memproses permohonan anda. Dalam beberapa hari, sekiranya pinjaman anda lulus, pegawai bank akan menghubungi anda untuk meminta anda datang ke Bank atau membuat temujanji di luar bagi menandatangi Surat Tawaran Pinjaman.
8. Menandatangani Perjanjian Jual Beli dan Perjanjian Pinjaman.
.Selepas pembiayaan anda lulus anda menandatangi Surat Tawaran Pinjaman, langkah seterusnya adalah dengan menandatangani Perjanjian Jual Beli (S&P atau SPA) dan Perjanjian Pinjaman. Pihak ejen hartanah akan membantu anda untuk memilih firma peguam yang mempunyai reputasi kerja yang baik serta panel kepada pinjaman perumahan anda.
Memandangakan ada dua perjanjian terlibat, adalah lebih baik sekiranya anda dapat menyatukan kedua-dua perjanjian berkenaan dalam satu firma peguam iaitu Perjanjian Jual Beli dan Perjanjian Pinjaman di dalam satu peguam.
Ada satu keadaan lagi, sekiranya firma peguam S&P anda bukan panel pinjaman bank anda, akan ada satu lagi firma peguam panel bank yang akan menyempurnakan Perjanjian Pinjaman anda. Ini menjadikan anda akan berurusan dengan dua firma peguam.
9. Membuat Pembayaran Deposit.
Bayaran deposit bagi rumah second adalah 10%. Sekiranya anda telah membayar booking 3.18% kepada ejan, baki deposit yang perlu dibayar adalah 6.82%.
Bagi anda yang memperoleh pembiayaan 100%, ada beberapa situasi yang mungkin boleh dirunding:
1) Hanya perlu membayar minima booking dengan persetujuan dari penjual (pemilik rumah), atau
2) Kena bayar 10% juga kerana penjual ingin menggunakan wang berkenaan dan taknak tunggu kemudian, dimana akan memperoleh kembali duit ini diakhir transaksi nanti apabila bank anda telah membuat penyelesaian penuh.
Anda juga boleh membuat pengeluaran KWSP untuk digunakan sebagai bayaran deposit. Ada beberapa dokumen diperlukan untuk anda hantar permohonan ke KWSP. Mohon peguam anda sediakan salinan dokumen untuk anda ajukan ke KWSP.
10. Menyediakan Bayaran Khidmat Peguam.
Kiraan kos khidmat peguam terbahagi kepada dua bahagian iaitu fi
1) Perjanjian jual beli + duti setem pindahmilik,
2) Perjanjian pinjaman bank + duti setem dokumen.
Bagi memudahkan anda membuat kiraan, anda boleh download aplikasi PropertyX Malaysia Home Loan atau aplikasi lain-lain yang berkenaan atau minta ejen hartanah buat kiraan bagi pihak anda.
Untuk item nombor 2, kebiasaannya boleh masuk kedalam pinjaman bank. Sekiranya pegawai bank memaklumkan ianya tidak boleh masuk ke dalam pinjaman, anda perlu sediakan kos berkenaan.
11. Membawa Penilai Untuk Pemeriksaan Rumah dan membuat Bayaran kepada penilai.
Setelah selesai anda menandatangani Perjanjian Jual Beli & Perjanjian Pinjaman Bank, selepas ini akan dihubungi oleh pihak penilai panel bank untuk membuat pemeriksaan ke atas rumah yang anda beli. Pembeli boleh meminta pihak ejen hartanah untuk membawa penilai tersebut untuk pemeriksaan. Pemeriksaan ini bertujuan mengesahkan kewujudan rumah berkenaan disamping membuat laporan penilaian bagi pihak bank.
Setelah selesai pemeriksaan, pihak penilai akan meminta pembeli membuat bayaran fi ke atas laporan penilaian yang di buat. Sekiranya kos penilai telah dimasukkan ke dalam pembiayaan pinjaman, anda tidak perlu membuat pembayaran tersebut.
12. Pemantauan Susulan Setiap Dua Minggu
Bagi memastikan transaksi jual beli rumah anda berjalan lancar, adalah lebih baik anda membuat kemaskini setiap dua minggu sekali dengan peguam yang anda lantik. Ini bertujuan supaya anda tahu progress semasa di samping dapat memastikan transaksi anda boleh disempurnakan dalam tempoh waktu yang dipersetujui mengikut perjanjian jual beli yang anda tandatangani. Ada terma di dalam perjanjian, sekiranya pihak anda lambat, anda boleh dikenakan penalti mengikut jumlah hari pihak anda lewat.
13. Penyelesaian Baki Hutang Penjual (Pemilik Rumah) dan Pembayaran Baki Penuh Jualan
Setelah pihak bank anda membuat bayaran penuh kepada pemilik, maka boleh dikatakan transaksi jual beli berkenaan hampir selesai. Anda sebagai pembeli boleh mendapatkan segala salinan dokumen seperti Perjanjian Jual Beli, Perjanjian Pinjaman dan salinan Geran/Hakmilik untuk simpanan anda.
Anda juga dinasihatkan untuk menyimpan segala resit bayaran fi kepada peguam dan juga fi kepada penilai. Resit ini boleh digunakan ketika anda hendak mengurangkan cukai CKHT apabila anda hendak menjual rumah anda nanti.
14. Serahan Kunci
Pihak peguam akan meminta pihak penjual menyerahkan kunci dalam tempoh 2 minggu dan hendaklah menyerahkan rumah dia seperti mana yang anda lihat.
Kebiasaannya, pihak peguam akan memegang sedikit duit penjual. Sekiranya ada kerosakkan yang tidak berlaku semasa ada melihat rumah berkenaan semasa di awal-awal sebelum anda booking dulu, anda sebagai pembeli boleh membuat tuntutan gantirugi dengan peguam anda.
15. Menukar nama di cukai pintu, cukai tanah, Bil TNB, Air, Pembentungan dan lain-lain berkenaan.
Setelah anda terima kunci, langkah terakhir adalah dengan mengemaskini maklumat pemilik ke atas bil-bil rumah anda. Anda boleh secara atas talian dan juga pergi ke kaunter.
“Berurusan dengan ejen hartanah berdaftar kerana mereka di pantau oleh lembaga penilai, pentaksir, ejen harta tanah dan pengurus harta”
Rancang Pembelian Anda
Ketahui Hak Anda
Berurusan hanya dengan Ejen Hartanah Berdaftar sahaja. Transaksi anda terjamin dan selamat kerana Ejen Hartanah di pantau oleh Lembaga Penilai Pentaksir Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH).
Anda boleh menyemak di Search LPPEH bagi menentukan Ejen Hartanah tersebut berdaftar atau tidak. Jauhi dari menjalankan transaksi dengan Ejen Hartanah atau Perunding Hartanah haram dan tidak berdaftar.
Sedia Membantu Anda Dalam Urusan Jual Beli.
Hairil Wahiri, Perunding Hartanah Berdaftar,
Legacy Real Property Sdn Bhd